亚洲商业街悄然转型

2020年，突如其来的新冠疫情导致许多企业停业、消费者居家隔离，实体零售业因此遭受重创，首当其冲。在亚洲，传统的购物方式最终将恢复，但当前的疫情，以及长期的结构性趋势，终将改变香港铜锣湾或中环、新加坡乌节路或北京王府井购物街等黄金商圈的面貌。未来，亚洲的商业街上预计会出现更多的消费技术品牌和更多的商场餐厅。

亚洲商业街的面貌显然正在发生变化。“旺铺出租”的牌子和空荡荡的店铺比比皆是，而以前由奢侈品牌占据的店面已经被改造成销售口罩和医疗用品的折扣店。廉价的餐饮店热闹非凡，但相比之下，国际服装店却门可罗雀。

尽管中国大陆的经济形势相对乐观，主要城市的购物商圈均显示出类似的压力迹象，国际品牌正在重新思考是否有必要在这个复杂的市场中开设实体店。Zara的母公司Inditex集团最近宣布，他们将撤回在中国的Bershka、Pull & Bear和Stradivarius品牌，总共关闭93家零售门店。

法国巴黎银行企业资本市场咨询与销售董事总经理兼房地产行业专家李伟烈解释说，造成整个亚洲购物天堂发生动荡的原因可以用两个词来概括：“疫情”和“科技”。

疫情加速推动了过去五年来商业房地产市场最深刻的结构性转型：网上购物的崛起。“我们越来越习惯于科技，也越来越习惯在网上花费更长的时间，”李伟烈说。“各地封城后，我们看到，很多东西都可以在网上购买，包括食品杂货。”

中国大陆消费者引领潮流

在中国大陆，30%的零售额现在是在网上进行的[1]，创下了历史新高；而且这一趋势似乎正在加速，为物流和仓储企业带来了正面的影响。而且，明显地，中国大陆的消费者不能再出境“扫货”，引致2019年，32%的奢侈品购物发生在中国；而到2020年，这比例更上升至73%。仅在2020年，中国的奢侈品市场就增长了50%。

李伟烈表示，虽然网上销售将继续增长，但传统的奢侈品商店仍将受到日益富裕的中国消费者的青睐。他提到了爱马仕在香港高调兴建商店门面，格调类似于其在新加坡滨海湾金沙酒店的专卖店。

业主表现出耐心

高纬环球2019年的一份报告发现，亚洲零售中心的业主向他们的租户收取的租金是世界上最昂贵的。铜锣湾的业主每年每平方英尺收取2745美元，比纽约市的第五大道和巴黎的香榭丽舍大街高出一大截。

 “像铜锣湾和乌节路这样的购物街客流量很大，因此店铺租金价格在过去10年里增长了10倍，” 李伟烈说。

在这10年期间，商铺的租户也发生了变化。在香港，在2002-2004年爆发非典型肺炎（SARS）后，更多的大陆购物游客推动了消费零售品牌的增长。新加坡也受益于大陆购物游客的崛起，令客户周转率高的食品饮料店转眼变成了奢侈品牌专卖店。

 “此前，美国高端时尚品牌过于进取，扩张过度，现在不得不收缩业务，” 李伟烈说。“此外，疫情让今后一到两年内充满变数，”进而抑制了高端空间需求。

但他认为，拥有优质购物中心和零售区的亚洲企业集团并不为目前较高的商铺空置率感到担忧。“他们有现金储备，不需要再融资，而且对租户回租持乐观态度。他们可以等得起。”

苹果因素

只有像苹果这样高利润的消费科技品牌才能负担得起黄金地段的租金，充分利用区位优势开展营销。

事实上，黄金地段的租户并不指望仅通过门店销售就能抵消高额租金。在黄金地段开设门店标志着品牌的优越性，就像在光鲜亮丽的杂志上刊登广告或赞助独家体育赛事一样。“这些品牌获利丰厚，与广告成本相比，租金根本不是问题，” 李伟烈解释说。

“消费技术品牌希望开设令人印象深刻的实体门店，以展示他们的业务形象和品牌声誉，” 李伟烈说。“在未来，最成功的零售品牌将集线上与线下业务于一体。”

商城租户在变化

李伟烈表示，随着消费复苏，黄金商城的租户组合将发生进一步变化。“不久前，香港约有10%的商场空间是餐馆和娱乐场所。现在这个比例是30-40%，为人们提供了聚会场所，并为商城集聚了人气。”这一趋势也在新加坡上演，越来越多的餐饮业者在乌节路开店。

投资组合的洗牌

随着投资者在经济复苏的预期下争夺市场地位，商业房地产投资组合的构成将发生一些变化。“小型业主一直在挑选商店，” 李伟烈说。“家族理财室看到了商业店铺市场的长期增长前景和红利回报 ，一直在支付非常高昂的价格进入这个市场。”

另一方面，大型业主可能开始通过投资于不太重要的地段，来分散配置资产。随着行业的扩张，他们将凭借强大的经济实力独占鳌头。他预测说：“在这种整合的情况下，大者更大。”

在亚洲繁华热闹的高端零售业，虽然结构性趋势可能会推动租户构成的变化，但具有高客流量的商圈将依然保持活力。亚洲的顶级购物区有望从疫情中复苏，新的租户的商业模式虽日益数字化，但仍然需要实体店的支撑。